⚠ Viktig: Den absolutte reklamasjonsfristen ved boligkjøp er normalt 5 år — men du må også reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
★★★★★  Advokat Oslo og Drammen · Boligsaker

Fant du feil på boligen
etter kjøpet?

Fukt, konstruksjonsfeil eller feil opplysninger? Vi vurderer mulige krav etter boligkjøpet og om forsikringen din har rettshjelpsdekning.

📞 Ring nå – 22 12 05 59 Send oss saken gratis →

✓ Gratis første vurdering  ·  ✓ Vi kontrollerer mulig forsikringsdekning  ·  ✓ Svar innen 12 timer

✓ Gratis vurdering
✓ Forsikringsvilkår kontrolleres
✓ Avhendingsloven og bustadoppføringsloven
✓ Ny 2022-lov styrker kjøpers rettigheter
📍 Oslo · Union Brygge, Drammen
Lovendring · Gjeld fra 1. januar 2022

Avhendingsloven ble skjerpet i 2022 — selger har større ansvar enn før

Fra 1. januar 2022 kan det ved forbrukerkjøp ikke tas generelle «som den er»-forbehold med samme virkning som tidligere. En forskriftsmessig tilstandsrapport kan få stor betydning for hvilke opplysninger kjøperen anses å kjenne til, men det er ikke et generelt lovkrav at alle boligsalg må ha tilstandsrapport.

💡 Har innboforsikringen din rettshjelpsdekning?

Innboforsikringen kan ha rettshjelpsdekning ved en dokumentert tvist. Hvilke saker som omfattes, egenandelen, dekningsprosenten og maksimalbeløpet følger av den konkrete forsikringsavtalen.

Vi sjekker om du er dekket allerede i første samtale, uten kostnad for deg. Vi sender gjerne kravet direkte til forsikringsselskapet.

Vilkår
avgjør om tvisten omfattes
Egenandel
følger av forsikringsavtalen
Maksbeløp
varierer mellom avtalene
Gratis
første vurdering av saken
Typiske saker vi håndterer

Kjenner du igjen
situasjonen din?

Dette er de vanligste feilene og manglene vi ser ved boligkjøp — og i de aller fleste tilfellene har kjøper gode rettigheter etter avhendingsloven.

Vanligst

Fukt og vannskader

Skjult fukt i kjeller, bad eller tak som ikke fremgikk av tilstandsrapporten eller selgers opplysninger. Det vanligste grunnlaget for boligtvister i Norge.

Alvorlig

Feil i el-anlegg

Ulovlige elektriske installasjoner, manglende jordfeil, eller el-anlegg som ikke er godkjent av fagkyndig. Kan utgjøre brannfare og er selgers ansvar å opplyse om.

Alvorlig

Skjulte konstruksjonsfeil

Råte i bærende konstruksjoner, feil ved fundamentering, eller andre strukturelle feil som selger kjente til eller burde ha oppdaget og opplyst om.

Vanlig

Feil opplysninger i annonsen

Oppgitt areal stemmer ikke, boligens standard er feil beskrevet, eller tilbygg mangler nødvendige godkjenninger. Slike forhold kan gi grunnlag for krav etter en konkret vurdering.

Vanlig

Mangler ved bad og VVS

Ulovlig baderom uten byggesøknad, lekkasjer i rørlegging, eller membran som ikke er korrekt utført. Badet er den mest kostbare reparasjonen og et hyppig tvistetema.

Vanlig

Radon over grenseverdier

Selger plikter å opplyse om kjente radonverdier. Radon over 200 Bq/m³ kan utgjøre en helserisiko og krever tiltak — noe som kan gi krav om prisavslag.

Avhendingsloven vs. bustadoppføringsloven

Hvem du kjøpte av
avgjør hvilke regler som gjelder

Det er to ulike regelsett avhengig av om du kjøpte bruktbolig av privatperson eller ny bolig fra utbygger. Vi kjenner begge ned til minste detalj.

Kjøpt fra privatperson

Avhendingsloven — styrket fra 2022

Reklamasjonsfrist5 år
«Som den er»-forbeholdIkke tillatt (fra 2022)
BevisbyrdeKjøper dokumenterer
TilstandsrapportObligatorisk
Heving muligJa, ved vesentlig mangel
ForsikringsdekningJa, ved tvist

Kjøpt fra utbygger

Bustadoppføringsloven — sterkest vern

Reklamasjonsfrist5 år
«Som den er»-forbeholdIkke tillatt
BevisbyrdeUtbygger beviser
TilstandsrapportIkke krav
Heving muligJa, ved vesentlig mangel
ForsikringsdekningJa, ved tvist
Dine rettigheter

Hva kan du
kreve fra selger?

Loven gir deg fire ulike krav — og du kan kombinere dem. Vi vurderer hva som er best i din konkrete sak.

🔧

Retting

Selger plikter å utbedre feilen uten kostnad for deg. Selger har rett til å forsøke retting én gang — lykkes det ikke, kan du gå videre med andre krav.

💰

Prisavslag

Du beholder boligen, men får refundert differansen mellom hva du betalte og hva boligen faktisk er verdt med mangelen. Det vanligste utfallet i boligtvister.

↩️

Heving

Du leverer tilbake boligen og får hele kjøpesummen tilbake. Mulig når mangelen er vesentlig — dette er høy terskel, men aktuelt ved alvorlige skjulte feil.

⚖️

Erstatning

Du kan i tillegg kreve erstatning for direkte tap som følge av mangelen — utbedringskostnader, leie av midlertidig bolig, tapt arbeidsfortjeneste og lignende.

Prosessen

Fra første kontakt
til løst sak

Vi gjør det enkelt. Du trenger ikke kunne noe juss — det er vår jobb.

01

Gratis vurdering

Du forteller oss om feilen og kjøpet. Vi vurderer om du har krav, hva du kan kreve, og sjekker forsikringsdekning — kostnadsfritt.

02

Reklamasjon sendes

Vi sender formell reklamasjon til selger med juridisk begrunnelse og krav. Dette aktiverer rettshjelpsdekningen i innboforsikringen din.

03

Forhandling

De fleste saker løses i denne fasen — uten rettssak. Vi forhandler frem det beste resultatet for deg og håndterer all kommunikasjon.

04

Resultat

Prisavslag, heving, utbedring eller erstatning. Om nødvendig tar vi saken til forliksrådet eller tingretten — vi er med hele veien.

Våre spesialister

Advokatene som
håndterer boligsakene dine

To av våre advokater har spesielt sterk kompetanse på boligsaker og avhendingsloven.

Thea A. Finstad – advokatfullmektig

Thea A. Finstad

Advokatfullmektig

Advokatfullmektig med masteroppgave om voldgift og mekling. Erfaring fra boligfeltet og avhendingssaker. Hjelper klienter med å finne gode løsninger uten unødvendige rettsprosesser.

Boligsaker Avhendingsloven Mekling Familierett
Kristoffer Botilsrud – advokat

Kristoffer Botilsrud

Advokat

#1 advokat i Drammen (Advokatguiden). Spesialist på boligsaker, bilsaker og kontraktsrett. 5,0 stjerner fra klienter. Bred erfaring med avhendingslov og bustadoppføringsloven.

Boligsaker Kontraktsrett Bilsaker Tvisteløsing
Se også
→ Bilkjøp med feil og mangler → Bustadoppføring → Arbeidsrett → Gratis rettshjelp
Gratis vurdering

Fortell oss
om boligen og feilen

Vi svarer innen 12 timer. Jo mer du forteller oss, jo raskere kan vi gi deg en konkret vurdering.

All informasjon behandles konfidensielt. Vi kontakter deg innen 12 timer. Personvern

Eller ring oss direkte:

22 12 05 59 Kveld / helg: 22 12 05 59
Spørsmål og svar

Vanlige spørsmål om
bolig med feil og mangler

Ved forbrukerkjøp inngått fra 1. januar 2022 kan generelle «som den er»-forbehold ikke brukes med samme virkning som tidligere. En forskriftsmessig tilstandsrapport er ikke obligatorisk ved alle salg, men kan få stor betydning for opplysningsgrunnlaget.
Den absolutte reklamasjonsfristen er normalt 5 år etter overtakelsen. Du må i tillegg reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er rimelig tid vurderes konkret.
Innboforsikringen kan ha rettshjelpsdekning ved en dokumentert tvist. Egenandel, dekningsprosent, maksimalbeløp og hvilke saker som omfattes følger av den konkrete avtalen. Vi hjelper deg å kontrollere vilkårene.
Om en mangel er vesentlig beror på en konkret helhetsvurdering. Det finnes ingen fast prosentgrense som alene avgjør spørsmålet. Vi vurderer blant annet mangelens betydning, opplysningene ved salget og konsekvensene for kjøperen.
Ja, ved vesentlig mangel. Heving betyr at du leverer tilbake boligen og får hele kjøpesummen refundert. Terskelen er høy, men ved alvorlige skjulte feil — som systematisk fuktproblematikk, konstruksjonsfeil selger kjente til, eller brudd på selgers opplysningsplikt — kan heving være aktuelt. Vi vurderer dette konkret i din sak.
Når selger bestrider kravet, kan det foreligge en dokumentert tvist. Vi kontrollerer om forsikringens vilkår for rettshjelpsdekning er oppfylt, håndterer dialogen og vurderer videre behandling.
Tilstandsrapport er en teknisk gjennomgang av boligen utarbeidet av en takstmann, og er obligatorisk ved salg etter 2022-lovendringen. Rapporten er viktig — men selger er likevel ansvarlig for opplysninger som er gitt uriktig eller mangelfullt, selv om rapporten ikke nevner forholdet. Vi gjennomgår rapporten opp mot avhendingsloven og de faktiske forholdene i din sak.

Se også

Relaterte sider om brukt bolig, nybygg og mulig forsikringsdekning.

Advokat i boligsakerSamlet oversikt over vår bistand ved tvister om bolig.Les mer → Mangler ved ny boligFor deg som har inngått avtale med entreprenør eller utbygger.Les mer → ForsikringsrettVed spørsmål om rettshjelpsdekning eller annet forsikringsoppgjør.Les mer →
📞 Ring oss nå