⚠ Viktig: Reklamasjonsfristen ved boligkjøp er 5 år — men du må varsle innen rimelig tid (1–3 måneder) etter funn. Ikke vent.
★★★★★  Advokat Oslo og Drammen · Boligsaker

Fant du feil på boligen
etter kjøpet?

Fukt, konstruksjonsfeil, feil opplysninger — avhendingsloven gir deg sterke rettigheter. Og innboforsikringen din dekker ofte hele regningen for advokat.

📞 Ring nå – 22 12 05 59 Send oss saken gratis →

✓ Gratis første vurdering  ·  ✓ Innboforsikringen dekker ofte advokatutgiftene  ·  ✓ Svar innen 12 timer

✓ Gratis vurdering
✓ Innboforsikringen dekker ofte
✓ Avhendingsloven og bustadoppføringsloven
✓ Ny 2022-lov styrker kjøpers rettigheter
📍 Oslo · Drammen
Lovendring · Gjeld fra 1. januar 2022

Avhendingsloven ble skjerpet i 2022 — selger har større ansvar enn før

Fra 1. januar 2022 er det ikke lenger tillatt å selge bolig med «som den er»-forbehold til forbrukere. Tilstandsrapport er obligatorisk, og selger har strengere opplysningsplikt. Dette styrker kjøpers rettigheter betydelig — og gjør det enklere å nå frem med en reklamasjon.

💡 Visste du at innboforsikringen dekker advokaten din?

De fleste boligkjøpere vet ikke at rettshjelpsdekning er inkludert i den ordinære innboforsikringen. Når du har reklamert og selger avviser kravet ditt, aktiveres forsikringen — og den betaler det meste av advokatutgiftene.

Vi sjekker om du er dekket allerede i første samtale, uten kostnad for deg. Vi sender gjerne kravet direkte til forsikringsselskapet.

80%
av advokatutgiftene dekkes
100 000
kr maksimumsdekning
~4 000
kr egenandel
Gratis
første vurdering av saken
Typiske saker vi håndterer

Kjenner du igjen
situasjonen din?

Dette er de vanligste feilene og manglene vi ser ved boligkjøp — og i de aller fleste tilfellene har kjøper gode rettigheter etter avhendingsloven.

Vanligst

Fukt og vannskader

Skjult fukt i kjeller, bad eller tak som ikke fremgikk av tilstandsrapporten eller selgers opplysninger. Det vanligste grunnlaget for boligtvister i Norge.

Alvorlig

Feil i el-anlegg

Ulovlige elektriske installasjoner, manglende jordfeil, eller el-anlegg som ikke er godkjent av fagkyndig. Kan utgjøre brannfare og er selgers ansvar å opplyse om.

Alvorlig

Skjulte konstruksjonsfeil

Råte i bærende konstruksjoner, feil ved fundamentering, eller andre strukturelle feil som selger kjente til eller burde ha oppdaget og opplyst om.

Vanlig

Feil opplysninger i annonsen

Oppgitt areal stemmer ikke, feil om boligens standard, eller tilbygg og påbygg utført uten byggeanmeldelse og godkjenning. Alle gir krav mot selger.

Vanlig

Mangler ved bad og VVS

Ulovlig baderom uten byggesøknad, lekkasjer i rørlegging, eller membran som ikke er korrekt utført. Badet er den mest kostbare reparasjonen og et hyppig tvistetema.

Vanlig

Radon over grenseverdier

Selger plikter å opplyse om kjente radonverdier. Radon over 200 Bq/m³ kan utgjøre en helserisiko og krever tiltak — noe som kan gi krav om prisavslag.

Avhendingsloven vs. bustadoppføringsloven

Hvem du kjøpte av
avgjør hvilke regler som gjelder

Det er to ulike regelsett avhengig av om du kjøpte bruktbolig av privatperson eller ny bolig fra utbygger. Vi kjenner begge ned til minste detalj.

Kjøpt fra privatperson

Avhendingsloven — styrket fra 2022

Reklamasjonsfrist5 år
«Som den er»-forbeholdIkke tillatt (fra 2022)
BevisbyrdeKjøper dokumenterer
TilstandsrapportObligatorisk
Heving muligJa, ved vesentlig mangel
ForsikringsdekningJa, ved tvist

Kjøpt fra utbygger

Bustadoppføringsloven — sterkest vern

Reklamasjonsfrist5 år
«Som den er»-forbeholdIkke tillatt
BevisbyrdeUtbygger beviser
TilstandsrapportIkke krav
Heving muligJa, ved vesentlig mangel
ForsikringsdekningJa, ved tvist
Dine rettigheter

Hva kan du
kreve fra selger?

Loven gir deg fire ulike krav — og du kan kombinere dem. Vi vurderer hva som er best i din konkrete sak.

🔧

Retting

Selger plikter å utbedre feilen uten kostnad for deg. Selger har rett til å forsøke retting én gang — lykkes det ikke, kan du gå videre med andre krav.

💰

Prisavslag

Du beholder boligen, men får refundert differansen mellom hva du betalte og hva boligen faktisk er verdt med mangelen. Det vanligste utfallet i boligtvister.

↩️

Heving

Du leverer tilbake boligen og får hele kjøpesummen tilbake. Mulig når mangelen er vesentlig — dette er høy terskel, men aktuelt ved alvorlige skjulte feil.

⚖️

Erstatning

Du kan i tillegg kreve erstatning for direkte tap som følge av mangelen — utbedringskostnader, leie av midlertidig bolig, tapt arbeidsfortjeneste og lignende.

Prosessen

Fra første kontakt
til løst sak

Vi gjør det enkelt. Du trenger ikke kunne noe juss — det er vår jobb.

01

Gratis vurdering

Du forteller oss om feilen og kjøpet. Vi vurderer om du har krav, hva du kan kreve, og sjekker forsikringsdekning — kostnadsfritt.

02

Reklamasjon sendes

Vi sender formell reklamasjon til selger med juridisk begrunnelse og krav. Dette aktiverer rettshjelpsdekningen i innboforsikringen din.

03

Forhandling

De fleste saker løses i denne fasen — uten rettssak. Vi forhandler frem det beste resultatet for deg og håndterer all kommunikasjon.

04

Resultat

Prisavslag, heving, utbedring eller erstatning. Om nødvendig tar vi saken til forliksrådet eller tingretten — vi er med hele veien.

Våre spesialister

Advokatene som
håndterer boligsakene dine

To av våre advokater har spesielt sterk kompetanse på boligsaker og avhendingsloven.

Thea A. Finstad – advokatfullmektig

Thea A. Finstad

Advokatfullmektig

Advokatfullmektig med masteroppgave om voldgift og mekling. Erfaring fra boligfeltet og avhendingssaker. Hjelper klienter med å finne gode løsninger uten unødvendige rettsprosesser.

Boligsaker Avhendingsloven Mekling Familierett
Kristoffer Botilsrud – advokat

Kristoffer Botilsrud

Advokat

#1 advokat i Drammen (Advokatguiden). Spesialist på boligsaker, bilsaker og kontraktsrett. 5,0 stjerner fra klienter. Bred erfaring med avhendingslov og bustadoppføringsloven.

Boligsaker Kontraktsrett Bilsaker Tvisteløsing
Se også
→ Bilkjøp med feil og mangler → Bustadoppføring → Arbeidsrett → Gratis rettshjelp
Gratis vurdering

Fortell oss
om boligen og feilen

Vi svarer innen 12 timer. Jo mer du forteller oss, jo raskere kan vi gi deg en konkret vurdering.

All informasjon behandles konfidensielt. Vi kontakter deg innen 12 timer. Personvern

Eller ring oss direkte:

22 12 05 59 Kveld / helg: 22 12 05 59
Spørsmål og svar

Vanlige spørsmål om
bolig med feil og mangler

Nei. Siden 1. januar 2022 er det ikke lenger tillatt å selge bolig til forbrukere med «som den er»-forbehold. Endringen i avhendingsloven betyr at selger har strengere opplysningsplikt og at tilstandsrapport er obligatorisk. Eventuelle «som den er»-klausuler i eldre kontrakter er ugyldige overfor forbrukere.
Reklamasjonsfristen er 5 år etter overtakelse. Du må i tillegg reklamere «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen — i praksis betyr dette 1–3 måneder. Vent ikke. Forsinkelse kan føre til at du taper kravet ditt selv om feilen er reell.
I svært mange tilfeller, ja. Rettshjelpsdekning er inkludert i de fleste innboforsikringer og dekker 80% av advokatutgiftene — opptil 100 000 kr — etter en egenandel på ca. 4 000 kr. Dekningen aktiveres når selger bestrider reklamasjonen din. Vi sjekker dette for deg gratis i første samtale og kan sende kravet direkte til forsikringsselskapet.
En tommelfingerregel er at mangelen utgjør mer enn 5–6% av kjøpesummen. Det gjøres en helhetsvurdering der man ser på avviket mellom forventet og faktisk tilstand, om selger har tilbakeholdt opplysninger, og om mangelen påvirker bruken av boligen vesentlig. Vi hjelper deg å vurdere om din mangel er vesentlig.
Ja, ved vesentlig mangel. Heving betyr at du leverer tilbake boligen og får hele kjøpesummen refundert. Terskelen er høy, men ved alvorlige skjulte feil — som systematisk fuktproblematikk, konstruksjonsfeil selger kjente til, eller brudd på selgers opplysningsplikt — kan heving være aktuelt. Vi vurderer dette konkret i din sak.
Ring oss. Fra det tidspunkt selger bestrider kravet ditt aktiveres rettshjelpsdekningen i innboforsikringen. Vi overtar all kommunikasjon med selger, sender formelt krav med juridisk begrunnelse og forsøker å løse saken uten rettssak. De fleste saker løses i forhandlingsfasen — men vi er forberedt på å ta det hele veien til tingretten om nødvendig.
Tilstandsrapport er en teknisk gjennomgang av boligen utarbeidet av en takstmann, og er obligatorisk ved salg etter 2022-lovendringen. Rapporten er viktig — men selger er likevel ansvarlig for opplysninger som er gitt uriktig eller mangelfullt, selv om rapporten ikke nevner forholdet. Vi gjennomgår rapporten opp mot avhendingsloven og de faktiske forholdene i din sak.
📞 Ring oss nå